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房价估值和产权限制致以房养老操作难度大

发布时间:2020-02-11 07:19:56 阅读: 来源:钢筋调直机厂家

近日,北京市民政局发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中提出,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构,开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。

接受《每日经济新闻》记者采访的专家们对却表示,房价估值、房地产市场的波动是一个很难确定问题。另外,相关的法律制度还不健全,操作起来难度很大,而且金融机构来做的最大顾虑就是七十年产权限制。

“以房养老”也称“倒按揭”,即房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的养老金。

随着人口老龄化加速发展,养老问题将是一个待解的重大难题。据北京市民政局数据显示,2010年,北京全市户籍人口中60周岁及以上老年人口为235万,占户籍人口的18.7%。“十二五”时期,老年人口将以年均17万的数量增长。到2015年,户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万,占户籍人口的23%。

市场空间惹争议

这种“以房养老”的概念,在理论上倒也讨论了六七年,但鲜有实际操作的。第一个“吃螃蟹”的当属中信银行(601998)。近日,中信银行在全国范围内发行首张中老年客户专属借记卡---“信福年华”卡,同时还推出了养老按揭等业务。

中信银行一位知情人士告诉《每日经济新闻》记者,当时就是考虑到市场有这个需求,中国开始老龄化社会,中年人买了房子,钱都压在房子上了,怎么把这个钱盘活。“以房养老”真是能推出来的话,能解决很多人的问题。市场的空间也很大,再过10年就是20% 的老年人。现在很多老年人,光靠社保和退休金生活很难得,凭借现在住着的房子,可以提高生活质量。

农业银行(601288)总行战略规划部付兵涛却表示,以房养老这种方式,也倒是一种国内可以借鉴的做法,但是在中国目前的现实下,从中国的文化何国情出发,还有多少空间这个是值得研究的。因为在美国流行的时候,房地产出于上升周期,房地产预期也比较好。如果预期不好的话,房地产价值怎么定就是个问题。

付兵涛认为,国内还是有养儿防老的观念,父母把自己的财产留给子女。如果要以房养老,老人有这种前卫的观念才行,子女也要能理解他的做法。目前进入老龄社会的人,大多是四五十年代出生的人,有这种观念人不太多。目前来说,这种需求肯定会有,但还不具有普遍性。

诸多障碍待除

中央财经大学保险学院院长郝演苏教授在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示:“这是民政局发的,不是保险机构发的,是政策上的一个建议或想法而已,要做起来应该周期很长。原因是相关的法律制度并没有到位,包括对房价的估值。独立的公正的估值标准以及贬值的测算,这样技术方面的问题都没有解决。”

中信银行上述知情人士也承认,金融机构在实际操作的过程中要预计到20年之内有什么风险。比如,房价下跌的风险、法律风险、拆迁风险,产权年限的风险这些都要考虑在内。而且金融机构来做的最大顾虑是产权,因为在国内是七十年,而国外是永久产权。

郝演苏教授认为,要实现“以房养老”,首先要解决“房屋价值的评估,科学的分析,对未来的价值波动要有趋势性的判断”这个技术上的问题。技术上的问题的解决。其次,世是制度上的问题,“房地产是否能真正的归属到金融机构的名下?法律上有没有障碍?如果他的女儿提出抗辩怎么来处理?如果制度的这些规定方面都不到位,操作起来非常难。”

另外上述《规划》中还鼓励发展商业性老年保险。提倡和引导职工参加个人储蓄性养老保险。支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品。采取政府引导、个人交费、企业让利相结合6方式,试点探索建立长期照料护理保险。

对此,郝演苏教授表示,个人储蓄性养老保险、长期照料护理保险这两个是已经有的,老年人意外伤害保险现在做得很少。如果是附载体的是可以做的,比如交通工具,比如航空意外险,旅客意外险这些是没有排斥老年人,也没有歧视的。但是不考虑载体的老年人意外险,做起来难度是相当大的。因为事故概率很高,风险很大,收费就更高,以价格高为前提,对老人来说,收费高的话压力很大,他们没有可增加收入。

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